最近、物件オーナーとトラブルが表面化してきた「サブリース」だけど、サブリース案件の投資はやめておいたほうがいいのかもね。
中にはウィンウィンの関係の人もいるのだろうけど、そうでない物件というのは、以前から指摘されている少子化問題や、若年層の給与の伸び悩み、賃貸物件として魅力に乏しい物件は、不動産業・賃貸業に携わる人たちならある程度予測ができたのでは・・・と思うよね。
先日もシェアハウス用の物件ローンを組ませて１億円以上で販売していたスマートデイズという会社が今月９日、東京地裁に民事再生法の適用を申請して事実上破綻したのも記憶に新しい。
この物件も「サブリース」という手法で物件オーナーを募っていたんだけど、この「サブリース」という契約は「一括借り上げ」と言って、空室が発生してもマンションオーナーには賃料に影響なく、家賃満額または90%近い家賃が振り込まれる仕組みになっている。
※家賃満額といっても、実際は、貸している賃料から管理手数料（サブリースも考慮した手数料）、修繕積立等が引かれている。
大手の不動産会社から、建物を建てる前に「家賃○年間保証します！」と明るく元気に説明を受けたら、建ててみよっかなぁ・・・って思っちゃうよね～。今回ニュースになったスマートデイズは「家賃30年保証する」と説明をしていたようだから、オーナーも話に乗ってしまうのもわかる気がする。
そこには落とし穴があって、小さく書かれた契約書の一部に「経済情勢の変化、周辺環境による賃料の下落」などによる賃料改定の一文が明記されていることがほとんど。
しかも融資を受ける際、主にスルガ銀行を通すよう説明があったようで、甘い審査も問題になっているようだ。銀行なら投資物件の難しさも把握していただろうし、「家賃の30年保証」といううたい文句と分かりにくい契約内容の説明不足は問題ありだよね。
現在、サブリースでトラブルが急増しているのは、このスマートデイズだけでなく、誰もが知る大手不動産会社の大東建託、レオパレス21他多数のサブリース契約も集団訴訟トラブルをかかえている。国交省も消費者庁と連携して注意喚起をしていて、業者に対して、契約書の見直しやサブリース物件に入居する入居者に対しての説明の義務化などが行われている。
気をつけないといけないのは、サブリース物件を考えているオーナーだけじゃなくて・・・
もし一人暮らしでサブリース物件に入居した場合、その物件オーナーと事業者との原賃貸借契約が終了してしまうと、場合によっては退去しなければならないときがあるから、入居側も注意が必要！！
運が悪いと、前払いしていた賃料が回収されてしまい、居住を続けたい場合は二重支払をしないといけないこともあるから、借りるときは念のため確認してみてもいいかもしれない。
要はサブリースは物件のオーナーではなく、業者が儲かるシステムで、運営している会社が損をしない契約書が作られている。もちろん立地のよい物件は、かなり長い期間保証されることが予想できるけど、立地がよければサブリースにする必要はない。
「サブリース物件はやめた方がいいかも」
と言えるのは、家賃保証に限界がきている案件が増えてきて、トラブルが増えてきているからであって、この商品が出始めた頃に判断するのは難しかっただろうね。
こういったサブリース物件が売りに出されていることもあるわけで、中古市場でも注意をしておいた方がいいかもしれない。
とりあえずサブリース物件を抱えているオーナーは、契約の無効を訴えていくのも一案かと思う。
もちろん契約書の解除は、そう簡単にいかないだろうけど、人口減、空き室率の増加、銀行審査、国交省の注意喚起、事業者の説明不足、訴訟の増加を考えれば、オーナーに不利益を与えかねない一方的な契約は無効と考えるのが普通かと思うけどね。
