テナント契約が2年って怖くない?出店者が注意する事とは?

 

フランチャイズ(FC)と言えば、

大手コンビニエンスストア、ほっかほっか亭、おそうじ本舗、おたからや、フィットネス、ペットショップ、金・ブランド買取店、塾経営などが頭に浮かぶよね。

 

FC加盟したら、当然だけどオープンするための物件を借りなければいけない。





FC加盟する前には契約書を熟読するのは当然として、それ以外にも注意しておいた方がいいことがある。

 

それは、

「テナントとして入るショッピングセンターなどの賃貸借契約」。

 

まずショッピングセンター内、建物内の一部を借りる場合、2年、3年、5年という契約期間が提示されるのだけど、「2年」という期間が多いようだ。

 

以前は、テナント(契約者)に有利な法律にもなっていて、契約者が長期借り続けていた場合、SC側・建物オーナーもカンタンに契約を解約することができなかったんだけど、いまは解約の3ヶ月前から6か月前に予告する形でカンタンに解約ができるようになっている。

この法律が施行されたのは、長期にわたる滞納や悪質な入居者がいて、ビルオーナー等に不利益を与えていたことも原因だろうね。。。

 

とりあえず、

契約期間が終了すると、貸主の正当事由に関係なく、契約を終了させることができるようになったのだ。2000年3月に新しい契約形態として施行されているから、どうこう言っても始まらない。

 

要は、ショッピングセンター(SC)なり建物を所有するオーナーが、

「売上が悪い」

「内装工事の承諾を得なかった」

「他にいいテナントが申し入れをしてきている」

などの理由で、1年半後に解約通知書が届くことだってあり得る。

 

と言っても、解約理由は無くても解約できるから、テナント側は立場がめちゃめちゃ弱いよね。

※解約通知書は、契約が継続される場合も必ず送られてくる。その後に再度、2年の契約書を交わすことになる。

 

ひとつ目の「売上が悪い」というのは、

「売上が悪い=集客力がない」ということで、ショッピングセンター(SC)に取ってもマイナス要因となる。解約されるのはツライけど、ある意味仕方ないのかもしれない。

 

というのも、

SCというのは、売上に応じた家賃設定になっていることも多く、売上が悪ければ、SC側の収益も悪くなってしまう。契約によるけど、年間最低売上というものが設定されている所もある。SC側もたくさんの従業員を抱えて、運営してるわけだから、これはビジネスとして解約も十分に考えられる。

 

ふたつ目の「内装工事の承諾を得なかった」だけど、

店舗の改装をするときは、事前に賃借人の承認を要する契約になっていることがほとんどで、勝手に行った場合にはマイナス要因になりかねない。内装工事に限らないんだけど、何かするときに申請を忘れるというのは、貸主側からしたら気分悪いから気をつけた方がいい。

またSC側のリニューアル協力条項というのも設定されることもあって、SCのリニューアル時、テナント側が協力義務を負う条項が盛り込まれていることもある。当然、多額の費用がかかることは言うまでもない。

 

最後の「他に集客力のあるテナントが申し入れをしてきている」だけど、

これは集客力のある有名なテナントがSC側に入居申請をしてきたら、当然、SC側の価値、認知度向上、集客アップで相乗効果もある。家賃条件も良くなるのであれば、戦略上、既存店を解約する・・・という方向に動いてもおかしくはない。

まぁ、これは頻繁にないとは思うけど、何があるかわからないのがビジネスの世界。

 

FCに支払う費用やこれから発生する人件費や経費を考えると「2年」という期間は短く感じるね。FCの業種にもよるけど、最低でも500万~、平均で1000万~1500万円、大型のもので3000万~5000万以上のものもあるわけだから、突然解約宣告されたら、ほんとシャレにならんよね。

大手やお金持ちの人がFC加盟するのであれば、1件くらいつぶれてもいいのだろうけどさ。。。

 

最近はネット通販サイトのamazon( アマゾン )や楽天のポイント還元が「優先的地位の乱用」にあたるとして、一斉調査が入ることになったよね。

この不動産の賃貸契約も法律で定められてるからと言って、正当事由に関係なく契約終了って「優先的地位の乱用」と見ることもできそうだよね?

 

建設・不動産業界の強い要望もあって、新しい法整備がされたのだろうけど、表に出てこない泣き寝入り解約はいくつも発生していると思う。

 

まぁ、日本の大企業が雇用する人の数や納める税金(大手企業の税金対策もすごいけどね)を考えたら「会社を守る=雇用を守る」ことにも繫がるから、企業有利に働くことが多いのも頷けるけど、もう少し弱者側の意見も取り入れてもらいたいものだよね。。。

 

とりあえず、

予算ギリギリでFC契約する人は、2年後の解約も覚悟しておけば、ショックは少なくて済むかも。

何ごとも挑戦だぁー!

ピューッ!≡≡≡ヘ(*゚∇゚)ノ

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「おなかがグー」の管理人シンメイです。日々の出来事や体験などを投稿していきますので、よろしくです。 ブログタイトルの「おなかがグー」は、パソコン等で情報を集める空腹時にも似た日々の作業と潰瘍性大腸炎である私のお腹の具合をイメージして名付けました。